專題：央行晚間重磅，房地產金融新政多箭齊發(fā)！

　　上證報中國證券網訊（記者 張瓊斯）市場期盼已久的存量房貸利率下調，最終一錘定音！

　　9月29日晚間，央行發(fā)布公告，明確完善房貸利率定價機制；市場利率定價自律機制發(fā)布《關于批量調整存量房貸利率的倡議》（下稱《倡議》）。

　　根據(jù)上述文件精神，商業(yè)銀行將在10月31日前批量調整存量房貸利率。這一優(yōu)惠政策將覆蓋首套、二套及以上的存量房貸。

　　記者從四大行獲悉，相關銀行將積極響應相關要求，主動回應客戶關切，正在緊鑼密鼓開展調整存量房貸利率的準備工作。相關銀行擬于10月12日發(fā)布操作事宜公告，于10月31日前統(tǒng)一批量調整。

　　這將是我國最后一次批量調整存量房貸利率。未來，還將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

　　存量房貸借款人將享受到多大優(yōu)惠、何時起享受優(yōu)惠、需要進行哪些操作？

　　上海證券報權威解讀，本次調整涉及的七大關鍵問題！

　　問題一：存量房貸利率調至多低？

　　借款人最關注的是，本次批量調整后，存量房貸利率可以降低到什么水平？

　　目前，我國絕大多數(shù)房貸是浮動利率定價，也就是由貸款市場報價利率（LPR）+加點形成，加點為在合同中約定的固定數(shù)值。

　　根據(jù)《倡議》，在批量調整階段，加點幅度高于-30BP的存量房貸，把加點幅度調整為不低于-30BP，且不低于所在城市目前執(zhí)行的新發(fā)放房貸利率加點下限。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，除了北京、上海、深圳的二套及以上存量房，其余存量房貸利率均可以下調為LPR-30BP的利率水平。

　　北京、上海、深圳的二套及以上存量房，可以調整至新發(fā)放房貸利率政策下限。

　　也就是，本次調整后，北京的二套及以上存量房貸利率調整為：五環(huán)以內的為LPR-5BP，五環(huán)以外的為LPR-25BP。

　　上海的二套及以上存量房貸利率調整為：自貿區(qū)臨港新片區(qū)及嘉定、青浦、松江、奉賢、寶山、金山區(qū)為LPR-25BP；其他為LPR-5BP。

　　深圳的二套及以上存量房貸利率調整為：LPR-5BP。

　　問題二：可以節(jié)省多少利息支出？

　　本次存量房貸利率下調，將為借款人帶來實實在在的優(yōu)惠。

　　記者從央行獲悉，截至7月末，全部存量房貸加權平均利率約為4.06%，前8個月全國新發(fā)放房貸平均利率為3.61%。

　　調整后，存量房貸利率將降至約LPR-30BP，以最新一期5年期以上LPR（3.85%）計算為3.55%，較調整前的4.06%降低約0.5個百分點。

　　以100萬元、25年期、等額本息還款的存量房貸為例，節(jié)約借款人利息支出每年約5600元。

　　從全國看，本次批量下調將惠及5000萬戶家庭、1.5億人口，平均每年減少家庭利息支出約1500億元。

　　專家表示，存量房貸利率下調，有利于借款人進一步降低房貸利息支出，提升居民消費意愿，也有助于穩(wěn)定購房者預期，提振信心。

　　問題三：最早何時享受優(yōu)惠？

　　存量房貸借款人最早將在10月31日前，享受到本次批量調整帶來的優(yōu)惠。

　　根據(jù)《倡議》，商業(yè)銀行原則上應于10月31日前統(tǒng)一對存量房貸利率實施批量調整。

　　記者獲悉，工商銀行將確保10月31日前完成批量調整工作，農業(yè)銀行將于10月31日之前實施統(tǒng)一批量調整。

　　問題四：借款人需要進行哪些操作？

　　記者了解到，主要商業(yè)銀行原則上應不晚于10月12日發(fā)布操作細則，及時回應客戶關切。

　　從歷史經驗看，我國批量調整存量房貸利率的客戶體驗感較好。

　　我國曾經在2023年8月進行過批量房貸利率調整。商業(yè)銀行對有調整需求的客戶，絕大多數(shù)通過網上銀行、手機銀行等線上渠道“一鍵式操作”辦理，整個過程無需客戶進行額外復雜操作，無需進行線下辦理，客戶體驗較為“絲滑”。

　　問題五：不同重定價日的存量房貸利率調整情況如何？

　　由于每位借款人的貸款重定價日不同，不同借款人的利率在批量調整后會有所差異。

　　專家表示，批量調整后的利率下降主要是加點幅度下降至-30BP所致。但在重定價后，最近一個定價周期內LPR的降幅也將體現(xiàn)出來，參與此次批量調整的借款人利率將調整至同一水平。

　　不同重定價日的借款人，可以參照以下表格，確定自身存量房貸利率調整情況。

　　比如，假設10月31日進行批量調整，10月21日的最新一期5年期以上LPR跟隨央行政策利率下降0.2個百分點，由當前的3.85%降至3.65%。由于今年2月、7月，5年期以上LPR合計下降了0.35個百分點，因此，對于重定價日為1月1日的存量房貸，本次批量調整后的利率為3.9%（LPR以4.2%計算），明年1月1日LPR重定價后的利率為3.35%（LPR以3.65%計算）。

　　問題六：在長效機制上有何安排？

　　記者了解到，這將是我國最后一次批量調整存量房貸利率。

　　未來，我國將建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

　　“房貸合同期限普遍較長，固定的加點幅度無法反映借款人信用、市場供需等因素變化，一旦市場形勢發(fā)生轉變，容易造成新老房貸利差擴大?！毖胄杏嘘P負責人表示，需要優(yōu)化制度設計，促進商業(yè)銀行和借款人以適當方式變更合同。

　　為了既治標又治本，從根本上解決新老房貸利差問題，央行建立存量房貸利率漸進有序調整的長效機制。

　　具體而言，如果未來新發(fā)放房貸利率繼續(xù)下降，當存量房貸利率與全國新發(fā)放房貸利率偏離達到一定幅度時，借款人可與銀行協(xié)商，申請將存量房貸利率調降至新發(fā)放房貸利率水平附近。

　　“由此，不需要等到新老房貸利差積累較大后再由商業(yè)銀行批量調整，能夠漸進有序緩釋矛盾?！毖胄杏嘘P負責人表示。

　　自2024年10月起，每季度第一個月，央行將在官方網站公布上個季度全國新發(fā)放商業(yè)性個人住房貸款加權平均利率，供銀行和借款人參考。

　　問題七：房貸利率重定價周期有什么新安排？

　　《公告》還取消了房貸利率重定價周期最短為一年的限制。

　　因此，對于新簽訂的個人住房貸款合同，自11月1日起，可由借貸雙方自主協(xié)商重定價周期。重定價周期可為按年、按半年、按季度等。

　　“需要說明的是，在利率下行階段，重定價周期越短，借款人越早享受低利率，但在利率上行階段，借款人也要越早承受高利率?！睂＜冶硎?。