來(lái)源：中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)

　　本報(bào)記者 陳雪波 盧志坤 成都報(bào)道

　　近日，一則成都的樓盤(pán)漲價(jià)2%的通知引起了眾多購(gòu)房者關(guān)注。

　　一家名為“成都嘉禾興房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司”（以下簡(jiǎn)稱“嘉禾興地產(chǎn)”）的公司近期發(fā)布了《關(guān)于嘉禾興地產(chǎn)集團(tuán)旗下所有在售住宅項(xiàng)目?jī)r(jià)格上調(diào)的公告》，宣布公司旗下的5個(gè)項(xiàng)目從10月1日起房源單價(jià)整體上調(diào)2%。

　　據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，今年8月成都新房?jī)r(jià)格環(huán)比降低1.2%，同比降低3.2%。在房?jī)r(jià)跌勢(shì)依然明顯的背景下，嘉禾興地產(chǎn)為何突然宣布漲價(jià)？漲價(jià)的底氣來(lái)自哪里？抑或只是個(gè)營(yíng)銷(xiāo)噱頭？

　　《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者近日走訪了嘉禾華府、嘉禾宸府、鑫宸壹品等公告中提及的項(xiàng)目了解到，此前多數(shù)項(xiàng)目售價(jià)已經(jīng)實(shí)施了多重促銷(xiāo)優(yōu)惠。在售樓處，有一兩組購(gòu)房者在了解樓盤(pán)情況，但并沒(méi)有出現(xiàn)漲價(jià)前的搶購(gòu)場(chǎng)面。

　　嘉禾興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者獨(dú)家采訪時(shí)回應(yīng)稱，價(jià)格上調(diào)通知發(fā)布后，讓一些已經(jīng)在觀望中的購(gòu)房者加速了下單的速度。發(fā)布這樣的信息，也是希望能幫助穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期和信心。

　　“實(shí)在沒(méi)有利潤(rùn)了”

　　“我們不會(huì)降價(jià)，還要漲價(jià)的！”在嘉禾宸府售樓處，項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)滑動(dòng)手機(jī)屏幕向記者展示了項(xiàng)目漲價(jià)的通知文件。從文件上可以看到，該項(xiàng)目將從10月1日起漲價(jià)，為“綜合考慮當(dāng)前成都房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)及開(kāi)發(fā)建設(shè)成本等因素”的結(jié)果。漲價(jià)涉及的項(xiàng)目包括嘉禾華府、嘉禾濱湖頌、金沙壹品、鑫宸壹品、嘉禾宸府5個(gè)樓盤(pán)。文件還要求“對(duì)于尚未完成購(gòu)房的意向客戶，各項(xiàng)目公司以及營(yíng)銷(xiāo)團(tuán)隊(duì)需積極履行告知義務(wù)，耐心細(xì)致地做好解釋工作”。

　　在漲價(jià)通知圖片之外，置業(yè)顧問(wèn)還向記者展示了該項(xiàng)目宣布漲價(jià)后，多個(gè)媒體進(jìn)行報(bào)道的網(wǎng)頁(yè)截圖?！肮径及l(fā)紅頭文件了，肯定要漲價(jià)。”他表示。

　　但在10月1日之前，購(gòu)房者依然能夠按照目前優(yōu)惠后的價(jià)格來(lái)買(mǎi)房。記者了解到，嘉禾宸府項(xiàng)目此前有多條優(yōu)惠政策，包括：交5萬(wàn)抵10萬(wàn)、9月活動(dòng)優(yōu)惠2%、按揭優(yōu)惠3%、七日簽約優(yōu)惠2%、自然到訪客戶優(yōu)惠2%等。

　　比如，一套備案單價(jià)在16400元/平方米的房子，多項(xiàng)優(yōu)惠后房源單價(jià)已經(jīng)降至13300元/平方米。記者了解到，此前的中秋假期，在這里購(gòu)房還可以享受到贈(zèng)送一年物業(yè)費(fèi)的優(yōu)惠。

　　嘉禾宸府置業(yè)顧問(wèn)介紹，這樣的優(yōu)惠政策即將被部分收回。他告訴記者，10月1日之后，上述的“9月活動(dòng)優(yōu)惠2%”應(yīng)該會(huì)收回。如此一來(lái)，一套當(dāng)前單價(jià)13300元/平方米的房源會(huì)上漲至13600元/平方米左右，一套122平方米的房子總價(jià)將上漲3萬(wàn)多元。置業(yè)顧問(wèn)表示，可以趕在漲價(jià)前購(gòu)房，保留更多的優(yōu)惠。

　　多數(shù)新房項(xiàng)目仍在降價(jià)促銷(xiāo)，嘉禾興地產(chǎn)為何漲價(jià)？位于青羊區(qū)非遺片區(qū)的鑫宸壹品項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)向記者解釋稱：“實(shí)在沒(méi)有利潤(rùn)了?！?/p>

　　他為記者算了一筆賬：我們項(xiàng)目拿地成本為14300元/平方米，建安成本3000元/平方米，園林成本1000元/平方米，稅費(fèi)2000元/平方米，裝修成本2000元/平方米，這些成本總和已經(jīng)達(dá)到22000元/平方米左右，還沒(méi)有加上銷(xiāo)售、前期物業(yè)等成本。但項(xiàng)目售價(jià)只有23000元/平方米，每平方米的利潤(rùn)只有幾百元，利潤(rùn)太低了。

　　有趣的是，記者查詢發(fā)現(xiàn)，嘉禾華府項(xiàng)目曾因“大幅降價(jià)”被周邊居民投訴。今年1月，在問(wèn)政四川平臺(tái)，有網(wǎng)友投訴嘉禾華府項(xiàng)目“惡意大幅降價(jià)。該樓盤(pán)精裝備案售價(jià)18000元/平方米—19000元/平方米，現(xiàn)在大幅度降價(jià)，開(kāi)盤(pán)100多套，單價(jià)13000元/平方米—14000元/平方米砸盤(pán)”。

　　成都市溫江區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局對(duì)此回復(fù)稱：網(wǎng)友反映的降價(jià)問(wèn)題是開(kāi)發(fā)企業(yè)在首次開(kāi)盤(pán)期間開(kāi)展的優(yōu)惠促銷(xiāo)，根據(jù)《商品房銷(xiāo)售管理辦法》第十七條之規(guī)定，商品房銷(xiāo)售價(jià)格由當(dāng)事人協(xié)商議定，故并不構(gòu)成惡意降價(jià)行為。

　　就價(jià)格上調(diào)2%一事，記者以購(gòu)房者身份致電成都市住建局，對(duì)方表示，項(xiàng)目售價(jià)只要沒(méi)有超過(guò)公布的預(yù)售掛牌價(jià)，一般都是合規(guī)的。

　　“不融資不貸款”

　　嘉禾宸府置業(yè)顧問(wèn)向記者介紹，雖然嘉禾興地產(chǎn)不是國(guó)企，但資金實(shí)力很強(qiáng)，不會(huì)爛尾?！拔覀冎耙查_(kāi)發(fā)過(guò)像溫江的洲際健康城那樣的項(xiàng)目，只是原來(lái)名字不叫嘉禾興?！?/p>

　　天眼查信息顯示，嘉禾興地產(chǎn)成立于2019年12月10日，至今不到5年時(shí)間，注冊(cè)資本800萬(wàn)元。嘉禾興地產(chǎn)的實(shí)控人為嚴(yán)興桃，他持有嘉禾興地產(chǎn)90%的股權(quán)。在嘉禾興地產(chǎn)之外，嚴(yán)興桃還在8家企業(yè)擔(dān)任高管或股東，包括成都八益國(guó)際家居博覽城管理有限公司、四川興恒利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司等。這兩家公司分別開(kāi)發(fā)了成都市溫江區(qū)的洲際健康城和內(nèi)江市的甜城國(guó)際社區(qū)等住房項(xiàng)目。而八益國(guó)際家居博覽城也是成都目前規(guī)模較大的家居賣(mài)場(chǎng)之一。

　　上述這些公司的股東積累的財(cái)富，或許成為嘉禾興地產(chǎn)近兩年連續(xù)拿地的基礎(chǔ)。在鑫宸壹品項(xiàng)目大門(mén)處豎立著一塊碩大的信息公示板：“堅(jiān)持不融資不貸款 自有資金開(kāi)發(fā)項(xiàng)目”。

　　公示板信息表明，僅在2023年，該公司就在成都拿下了四宗土地：4月20日，溫江永寧街道地塊約41.74畝，耗資2.6億元；7月19日，青羊區(qū)康和街道地塊約32.43畝，耗資7.7億元；8月10日，雙流怡心湖街道地塊約86.7畝，耗資14.4億元；12月22日，溫江永寧街道地塊約98畝，耗資6.6億元。四宗地總面積約259畝，總金額超過(guò)30億元，是近兩年來(lái)為數(shù)不多仍在成都連續(xù)拿地的民營(yíng)企業(yè)，成為當(dāng)年成都土拍市場(chǎng)的一匹黑馬。

　　進(jìn)入2024年，嘉禾興地產(chǎn)拿地的步伐沒(méi)有停止。7月26日，嘉禾興地產(chǎn)聯(lián)合空港興城繼續(xù)競(jìng)得雙流區(qū)東升街道兩塊宗地；7月30日，該公司又拍下成都市新都區(qū)天府總部商務(wù)區(qū)東區(qū)地塊，耗資3.5億元。

　　“因?yàn)槲覀兪侨钅玫?，哪怕賣(mài)得慢一點(diǎn)也沒(méi)關(guān)系，但利潤(rùn)可以好一點(diǎn)?！碑?dāng)被問(wèn)及項(xiàng)目漲價(jià)會(huì)不會(huì)減緩項(xiàng)目的銷(xiāo)售速度，嘉禾華府置業(yè)顧問(wèn)向記者解釋，自持資金保證了項(xiàng)目慢慢賣(mài)都可以，不急于快周轉(zhuǎn)。

　　“期待明年下半年市場(chǎng)”

　　對(duì)于這次發(fā)布價(jià)格上調(diào)2%的通知，嘉禾興地產(chǎn)相關(guān)負(fù)責(zé)人在接受記者采訪時(shí)表示，其實(shí)是收回了原來(lái)的一些價(jià)格優(yōu)惠?，F(xiàn)在項(xiàng)目已經(jīng)是以成本價(jià)在銷(xiāo)售了，沒(méi)什么利潤(rùn)。前期價(jià)格一直下跌，市場(chǎng)沒(méi)有信心，客戶也不敢買(mǎi)房，發(fā)布價(jià)格上調(diào)信息是在嘗試穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。正好最近美聯(lián)儲(chǔ)降息，房貸利率方面也有很多利好信息，所以借這個(gè)時(shí)間點(diǎn)來(lái)發(fā)布價(jià)格上調(diào)信息。

　　而對(duì)于公司數(shù)十億元的自持資金是從何而來(lái)的問(wèn)題，這位負(fù)責(zé)人介紹，公司的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)資金來(lái)自十余位股東，但沒(méi)有體現(xiàn)在公開(kāi)的股權(quán)關(guān)系上。他們多是之前房地產(chǎn)市場(chǎng)的參與者，以類(lèi)似聯(lián)盟的方式集中打造了嘉禾興和鷺島這兩個(gè)品牌，嘉禾興及鷺島兩家公司的股東交叉持股。

　　他告訴記者，接下來(lái)，公司還將繼續(xù)在成都拿地。他預(yù)測(cè)，在各項(xiàng)利好信息釋放后，房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇也還需要至少半年的時(shí)間，期待明年下半年的市場(chǎng)表現(xiàn)。

　　值得一提的是，嘉禾興地產(chǎn)調(diào)價(jià)公告發(fā)布的同一天，貝殼在成都以42.19%的溢價(jià)率拿地。9月20日，錦江區(qū)金融城三期H12地塊掛牌出讓，土地起拍價(jià)為19200元/平方米，有14家開(kāi)發(fā)企業(yè)報(bào)名參拍，經(jīng)歷80多輪舉牌之后最終貝殼旗下的貝好家（成都）置業(yè)有限公司以溢價(jià)42.19%、總價(jià)10.76億元拿下，引起熱議。貝殼方面表示，項(xiàng)目將采用C2M（從消費(fèi)者到制造者）的模式進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

　　不過(guò)，從數(shù)據(jù)上來(lái)看，成都整體的土拍市場(chǎng)依然沒(méi)有回到景氣區(qū)間。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年前8個(gè)月，成都累計(jì)供應(yīng)土地72宗，合計(jì)3639畝，同比下降38%；累計(jì)成交64宗，合計(jì)3210畝，同比下降43%。

　　一位在成都房地產(chǎn)市場(chǎng)深耕多年的業(yè)內(nèi)人士向記者分析稱，貝殼在成都以如此之高的溢價(jià)拿地，是因?yàn)樽诘貎?yōu)勢(shì)明顯，而且貝殼有自身的戰(zhàn)略發(fā)展布局，所以才有信心拿地。而嘉禾興地產(chǎn)宣布漲價(jià)，則有可能是一種營(yíng)銷(xiāo)動(dòng)作，不具有代表性，其他項(xiàng)目應(yīng)該不會(huì)這樣做。9月份成都市場(chǎng)表現(xiàn)幾乎是近3年來(lái)的最低點(diǎn)了，近期還是處于一個(gè)很艱難的狀態(tài)。