李宇嘉（廣東省住房政策研究中心首席研究員）

　　剛剛發(fā)布的三季度數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)前端和后端的跌幅都開(kāi)始收窄。1~9月份，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積下跌17.1%，比1~8月份收窄了0.9個(gè)百分點(diǎn)，跌幅連續(xù)4個(gè)月收窄；商品房銷(xiāo)售額下跌22.6%，比1~8月份收窄了1.1個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)5個(gè)月跌幅收窄；房地產(chǎn)待售面積同比下降13.4%，比1~8月份收窄0.5個(gè)百分點(diǎn)，連續(xù)4個(gè)月跌幅收窄。1~9月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降10.1%，比1~8月份收窄0.1個(gè)百分點(diǎn)，也是今年以來(lái)跌幅首次收窄。

　　分省來(lái)看，1~9月份占全國(guó)份額47%的東部地區(qū)新建商品房銷(xiāo)售面積同比下降15.5%，跌幅比全國(guó)水平低了1.6個(gè)百分點(diǎn)，而中部和西部地區(qū)跌幅（分別為-19.1%、-18.7%）都比全國(guó)大，開(kāi)發(fā)投資也呈現(xiàn)出類(lèi)似的態(tài)勢(shì)。從房?jī)r(jià)指數(shù)看，9月份全國(guó)70個(gè)城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比下跌0.7%，與上月持平，已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月保持在0.6%~0.7%的環(huán)比跌幅。不過(guò)，一線(xiàn)城市新房環(huán)比跌幅為0.5%，比上月擴(kuò)大了0.2個(gè)百分點(diǎn)，且領(lǐng)跌一二三線(xiàn)城市。

　　這說(shuō)明，作為商品房市場(chǎng)基本盤(pán)的東部地區(qū)，已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)觸底企穩(wěn)的跡象，并為全國(guó)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)做出了貢獻(xiàn)。當(dāng)然，區(qū)域之間有一定分化，比如占東部地區(qū)市場(chǎng)份額36%的浙江、福建、廣東，1~9月份新建商品房銷(xiāo)售規(guī)模跌幅大于全國(guó)水平；占東部地區(qū)開(kāi)發(fā)投資份額37%的福建、山東、廣東，1~9月份開(kāi)發(fā)投資跌幅也大于全國(guó)水平。主要原因在于，這些地區(qū)人口流入頻繁，房地產(chǎn)規(guī)模擴(kuò)展較快，資金流動(dòng)、購(gòu)房需求彈性比較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)出現(xiàn)波動(dòng)。

　　同時(shí)，這些區(qū)域新市民、外來(lái)人口多，而房地產(chǎn)調(diào)整、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型導(dǎo)致就業(yè)和消費(fèi)、收入和預(yù)期的好轉(zhuǎn)也需要時(shí)間。因此，從前期下滑到止跌回穩(wěn)的難度較大、時(shí)滯較長(zhǎng)，這也是為何一線(xiàn)城市房?jī)r(jià)指數(shù)跌幅較大的原因。同時(shí)，圍繞一線(xiàn)城市的都市圈內(nèi)存在密切的產(chǎn)業(yè)分工，一線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)波動(dòng)，會(huì)影響到三大都市圈內(nèi)其他城市。因此，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)紓困的重點(diǎn)在一二線(xiàn)城市。比如，9月29~30日，一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市收縮限購(gòu)、降低首付比例和利率、取消限價(jià)等。

　　目前來(lái)看，近期一攬子“降門(mén)檻、降成本、提預(yù)期”的政策發(fā)揮了積極的效果。據(jù)深圳貝殼研究院監(jiān)測(cè)，10月份（截至20日）貝殼深圳合作門(mén)店日均簽約量環(huán)比9月增長(zhǎng)228%；北京鏈家數(shù)據(jù)顯示，新政后三周（9月30日~10月20日），北京新房認(rèn)購(gòu)比國(guó)慶節(jié)前分別增長(zhǎng)33%、114%和103%。根據(jù)杭州貝殼數(shù)據(jù)，國(guó)慶后三周，杭州二手房認(rèn)購(gòu)量均比節(jié)前翻倍增長(zhǎng)。

　　事實(shí)上，一線(xiàn)城市商品房市場(chǎng)調(diào)整比較早，目前已經(jīng)回調(diào)近3年，比如9月份二手房?jī)r(jià)指數(shù)同比跌幅榜前20個(gè)城市中，主要一二線(xiàn)城市均在列，包含廈門(mén)、武漢、廣州、深圳、福州、北京等城市，部分城市跌幅居前。前期快速下跌后，無(wú)論是房?jī)r(jià)收入比，還是月供收入比，都開(kāi)始向合理區(qū)間靠攏。同時(shí)，過(guò)去十幾年間流入了大量的人口，房地產(chǎn)市場(chǎng)也發(fā)展較快，包括剛性需求和改善型需求都比較活躍。在政策紓困的扶持下，銷(xiāo)售跌幅將持續(xù)收窄。

　　同時(shí)，中西部部分省份，銷(xiāo)售跌幅也開(kāi)始收窄。比如，銷(xiāo)售面積較大的河南和湖北等中部省份以及貴州、陜西、甘肅、新疆等西部省份，1~9月份銷(xiāo)售面積跌幅低于全國(guó)水平。近期，筆者在河南、貴州調(diào)研發(fā)現(xiàn)，商品房市場(chǎng)經(jīng)歷前期長(zhǎng)時(shí)間的調(diào)整后，加上人口外流形勢(shì)開(kāi)始緩解，返鄉(xiāng)創(chuàng)業(yè)人群增加，人口局面開(kāi)始好轉(zhuǎn)，內(nèi)驅(qū)型市場(chǎng)特性使得近年來(lái)積累的需求開(kāi)始漸次釋放，這些省份的各大城市，特別是非省會(huì)城市，跌幅收窄趨勢(shì)更明顯。

　　當(dāng)然，對(duì)于市場(chǎng)底部的判斷，不得不考慮商品房的存量時(shí)代。盡管改善型需求崛起會(huì)帶動(dòng)新房交易，但改善型需求已釋放數(shù)年，2019年開(kāi)始，熱點(diǎn)城市三房及以上戶(hù)型交易占比已超過(guò)一半。另一方面，改善型需求部分會(huì)選擇二手住房，再考慮到住房改善對(duì)居民收入、就業(yè)的強(qiáng)依賴(lài)性，這將導(dǎo)致住房需求的改善趨勢(shì)很難讓新房市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)趨勢(shì)性的反彈和不斷上臺(tái)階。不過(guò)，考慮二手住房交易量持續(xù)攀升的態(tài)勢(shì)看，新房加二手房在內(nèi)的總交易規(guī)模開(kāi)始觸底。

　　未來(lái)，住房需求的主體是新市民、外來(lái)人口，他們將主要轉(zhuǎn)向二手住房市場(chǎng)。隨著“次新房”掛牌規(guī)模增加，越來(lái)越多的改善型需求也轉(zhuǎn)向二手住房市場(chǎng)，新房市場(chǎng)也越來(lái)越趨向于高品質(zhì)的改善，這也是為何近期各地都在打造低密度、低容積率、高綠化率、大面積的高品質(zhì)項(xiàng)目。

　　總之，筆者判斷，商品房市場(chǎng)階段性的底部或?qū)⒌絹?lái)，即新房加二手房在內(nèi)的總交易面積開(kāi)始趨于穩(wěn)定。驅(qū)動(dòng)力之一，就是商品房市場(chǎng)調(diào)整三年左右，部分區(qū)域的價(jià)格水平與支付能力開(kāi)始匹配；驅(qū)動(dòng)力之二，就是過(guò)去20多年城鎮(zhèn)化快速推進(jìn)，積累了大量的、以新市民和外來(lái)人群為主的購(gòu)房需求；驅(qū)動(dòng)力之三，就是經(jīng)歷前期規(guī)模增長(zhǎng)后，居民改善住房的時(shí)代到來(lái)。

　　不過(guò)，從市場(chǎng)調(diào)研看，銷(xiāo)售快速反彈很大程度與政策激勵(lì)下開(kāi)發(fā)商積極促銷(xiāo)有關(guān)，表現(xiàn)在“房?jī)r(jià)低于周邊或預(yù)期”的項(xiàng)目能獲得較好的去化，這可能會(huì)導(dǎo)致價(jià)格繼續(xù)下行，并產(chǎn)生跌價(jià)預(yù)期，對(duì)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)有一定沖擊。另外，二手房掛牌量近期仍在上升，成交量增長(zhǎng)與以?xún)r(jià)換量的關(guān)系很大，只不過(guò)買(mǎi)家議價(jià)空間收窄。若價(jià)格難以止跌，階段性的企穩(wěn)能維持多久值得商榷。另外，影響市場(chǎng)企穩(wěn)的基本面因素，如就業(yè)、收入、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型等還待進(jìn)一步夯實(shí)。